El límite de propiedad registral y su prueba en contra

La Ley Hipotecaria[1] establece que, el dominio y el resto de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en esa inscripción. Como consecuencia, la inscripción en el Registro de una finca genera unas presunciones de exactitud o veracidad que pueden afectar en mayor o menor grado a los datos de hecho, como los linderos y las superficies. En este artículo veremos hasta dónde alcanza esa presunción, si admite prueba en su contra y si es así, qué tipo de prueba puede ser más eficaz.

LA PRESUNCIÓN DE VERACIDAD O EXACTITUD

Una cuestión central en el ámbito de la delimitación de la propiedad inmobiliaria es ¿en qué medida los datos de hecho de la finca inscrita en el Registro (ubicación, linderos, cabida…) están o no protegidos por la presunción de exactitud?

En primer lugar, y con la intención de fijar un punto de partida claro, hay que entender que esta protección, sea del grado que sea, es la propia de una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contra. Esto quiere decir que, aunque la presunción de veracidad se extendiera a los datos de hecho, cosa que no está clara en todos los casos, se puede probar la inexactitud de estos datos y que además esa prueba es admisible y puede ser eficaz.

La jurisprudencia no ha ayudado demasiado a aclarar el asunto de la extensión del principio de exactitud o legitimación a los linderos de las fincas, pues podemos encontrar pronunciamientos claramente contradictorios[2]. Las reticencias para considerar que el objeto del derecho tenga el respaldo de la presunción de exactitud derivan de las siguientes consideraciones:

• El Registro de la Propiedad publicita derechos y no hechos. Interpretación al menos discutible, pues el derecho de propiedad viene definido no solo por su contenido jurídico, sino también por su acción sobre su objeto; es decir, la propiedad no actúa sobre un vacío o entelequia etérea, sino sobre un pedazo del territorio.
• La escasa o nula información geométrica proporcionada históricamente al Registro y los escasos protocolos y normas dirigidas a comprobar la calidad de los datos de hecho que acceden al Registro. Estos datos provienen, en el mejor de los casos, de técnicos competentes, cuya regulación sigue siendo un asunto inaplazable y aún pendiente de resolver en España. Esta falta de regulación o control de los datos para definir el objeto del derecho o, dicho de otro modo, de las lindes, contrasta con lo que ocurre con los mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, destacadamente el doble control de legalidad proporcionado por el Notario y el Registrador.

Asimismo, hasta no hace demasiado, han sido las declaraciones unilaterales de los otorgantes las que se han concretado en una descripción literaria de la finca, carente de las mínimas garantías técnicas y jurídicas para delimitar el objeto del derecho. Es verdad que las sucesivas reformas legales han ido introduciendo mecanismos dirigidos a la mejor definición del objeto del derecho de la finca; mecanismos del todo insuficientes y carentes del rigor técnico deseable para extender una adecuada seguridad jurídica a los linderos de las fincas. Esta situación ha mejorado algo con la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, pues ahora es posible incluir una geometría georreferenciada al folio real de la finca, extendiendo así y ahora sin ninguna duda, el principio de exactitud o legitimación a la geometría de los lindes y consecuentemente, a la superficie de la finca.

Desgraciadamente, la legislación hipotecaria, en cuanto a la correcta definición del objeto del derecho, se encuentra actualmente limitada por la escasa y muy cuestionable regulación técnica de las geometrías que acceden al Registro de la Propiedad, y especialmente por la utilización de la cartografía catastral. El legislador consideró que esta cartografía era la que debía tener un acceso preferente al Registro, y aunque es cierto que se permite el acceso de geometrías alternativas, buena parte de la ciudadanía recurre a la cartografía catastral porque desconoce los riesgos a los que se expone cuando la utiliza. Estos riesgos se explican por tres particularidades de esta cartografía:

• La cartografía catastral es fiscal y no jurídica, por tanto, refleja los elementos indiciarios de posesión para determinar recintos (parcelas catastrales) sobre los que poder gravar el impuesto, y estos elementos indiciarios (vallados, edificaciones, muros, ribazos, taludes…), en muchas ocasiones no coinciden con los límites legales de la propiedad.
• La cartografía catastral se genera de forma unilateral por la Administración de Hacienda. Este hecho no es baladí, pues los propietarios y colindantes no intervienen en la elaboración de esta cartografía y debemos recordar que en España las dos únicas formas de definir los límites legales de la propiedad son: a través de un acuerdo entre colindantes, o a falta de este y en última instancia, por sentencia judicial.
• La última limitación de la cartografía catastral es su falta de rigor técnico cartográfico, pues son muy frecuentes deficiencias como desplazamientos, giros, falta de coordinación con el Instituto Geográfico Nacional para reflejar correctamente los límites jurisdiccionales, metodologías de captura del dato geográfico muy cuestionables, como la ortofotogrametría o la falta de precisión métrica necesaria, no ya para una adecuada cartografía jurídica, sino incluso para un correcto y justo cálculo del impuesto.

En resumen, la falta de regulación del técnico competente y de las geometrías que acceden al Registro de la Propiedad, así como la masiva utilización de cartografía catastral, son los problemas que actualmente lastran la seguridad de las geometrías jurídicas que acceden al Registro de la Propiedad. Aunque no perdamos de vista, como ya se ha dicho, que el principio de exactitud o de legitimidad registral no es más (ni menos), que una presunción que admite prueba en su contra.

 

LA PRUEBA EN CONTRA

Hemos visto que la ventaja de la presunción de exactitud es la asignación de la carga de la prueba a quien defiende una delimitación distinta de la contenida en la base gráfica georreferenciada inscrita. Desde ese punto de vista, la certificación registral es, en principio, prueba suficiente del derecho inscrito, pues precisa ser contrarrestada mediante prueba en contra lo suficientemente sólida, y no meramente indiciaria. Sin embargo, en un proceso judicial, aunque no sea estrictamente necesario, es muy conveniente que el titular registral aporte todos los títulos con los que sostiene su derecho, así como una prueba pericial que refrende la delimitación inscrita y la coincidencia entre los datos inscritos y la realidad extrarregistral.

Es importante señalar que la protección registral será mayor y por tanto la prueba en contra deberá ser más sólida, cuando la delimitación de la finca inscrita se vea amparada por el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria. Esta norma establece que una vez alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro o cuando se haya incorporado una base gráfica alternativa validada por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación al Catastro, se presumirá que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica incorporada al folio real.

En el ámbito judicial de la defensa de derechos reales: acciones reivindicatorias, declarativas de dominio, negatorias o confesorias de servidumbres o de deslinde, suele surgir el problema de que la legislación exige probar de forma indubitada la delimitación pretendida a quien soporta la carga de la prueba. Esto, en la inmensa mayoría de las ocasiones, es sencillamente imposible, pues en España desgraciadamente no se suelen utilizan los instrumentos jurídicos preventivos disponibles, como el deslinde amistoso, para poder probar sin lugar a dudas un límite de propiedad. Este hecho hace que sea complicado, aunque no imposible, obtener pruebas documentales y periciales sólidas para desarmar una presunción de exactitud registral. Así, el Código Civil[3] en previsión de estas situaciones, ya contempla la incapacidad de los títulos de propiedad para determinar los límites del área de cada propietario. En estos casos, se establece que el límite de propiedad se podrá establecer por la posesión o mediante otro medio de prueba, sin entrar en más detalles. Finalmente, también se contempla la imposibilidad de determinar ese límite y, en este caso, el Código Civil regula que el problema se resolverá repartiendo la superficie litigiosa en partes iguales, o si los títulos de propiedad definieran una superficie mayor o menor que el conjunto de las fincas, ese exceso o defecto se distribuirá proporcionalmente.

Los dictámenes periciales encaminados a desarmar una presunción de exactitud registral, son complejos y no siempre posibles, pues deben convencer al Tribunal sin ningún género de dudas de que la delimitación registral de la finca inscrita es errónea. Estos informes periciales se suelen apoyar tanto en mediciones topográficas directas de la realidad física, como en información indirecta: cartografía histórica genérica o catastral, cartografía urbanística, ortofotografía histórica, estudios toponímicos, minutas históricas del Instituto Geográfico Nacional, etc… que será necesario relacionar con los títulos de propiedad.

CONCLUSIONES

La inscripción de la base gráfica georreferenciada de una finca en el Registro de la Propiedad, es una acción de jurisdicción voluntaria que aumenta la seguridad jurídica, pues genera una presunción de exactitud en sus límites. Sin embargo, en ocasiones se producen inscripciones gráficas registrales que no reflejan los límites legales de la propiedad. Desafortunadamente, estos casos no son aislados y provienen fundamentalmente de inscripciones con cartografía catastral y de problemas con las notificaciones a los colindantes afectados.

Estas situaciones generan inseguridad jurídica, pues se trata de límites registrales que no derivan de deslindes amistosos y, por tanto, no reflejan la voluntad de dominio de las partes afectadas. Desgraciadamente, no tardaremos demasiado en ver muchos litigios en los Tribunales relacionados con esta forma de proceder. En este escenario poco deseable, la prueba en contra no siempre será posible y cuando lo sea, será complicada, pues la carga de la prueba en delimitación inmobiliaria suele ser muy pesada.

Alberto Antón Merino
GEX- Geómetra Experto – Doctor Ingeniero en Geodesia y Cartografía e Ingeniero Técnico en Topografía

[1] En su artículo 38

[2] Sentencias del Tribunal Supremo que afirman expresamente que la presunción de exactitud se extiende a los datos de hecho como linderos y cabida: STS 21 de marzo 1953 (ROJ: 2347/1953) ó 2 de junio 2008 (ROJ: 258/2008). Sentencias del Tribunal Supremo que afirma que el principio de exactitud o legitimación no incluye los datos de hecho de las fincas: STS 24 de julio 1987 (ROJ: 5441/1987) ó 12 de marzo de 2012 (ROJ: 1310/2012)

[3] Artículo 386. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

Artículo 387. Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.