Quien no esté familiarizado con la delimitación de una propiedad, entendamos esa propiedad como porción de terreno situada en zona urbana o zona rústica, estos términos les sonará igual que si estuviésemos hablando del logaritmo neperiano elevado a la enésima potencia, es decir, a nada.

Lo extraño es que no sólo suene a chino para propietarios que no poseen bien inmueble alguno, sino lo más sorprendente es que es igual de desconocido para aquellos que durante años poseen terrenos o para aquellos que se embarcan en ser propietarios de parcelas con un precio del metro cuadrado de suelo muy elevado.

De esta forma, para poderle dar el valor a estas acciones, comenzaremos este artículo describiendo su significado y en qué consisten.

Acción de deslinde (deslindar): es el acto formal por el que dos propietarios reconocen, de mutuo acuerdo, el límite entre sus propiedades.

Esta acción se contempla en los Artículos 385 al 387 del Código Civil y nos la podemos encontrar de tres formas distintas:

• Privada: constituirá un contrato a cuyos términos habrá que ceñirse.
• Acto de jurisdicción voluntaria: el Juez hará la distribución del terreno conforme a la voluntad de los interesados. En cuanto al procedimiento, si se trata de fincas no inscritas, será el regulado en los 104 a 107 LJV, que se tramita en sede judicial, competencia de los Letrados de la Administración de Justicia; si estamos ante fincas inscritas, será el regulado en el art. 200 LH, que se tramita en sede extrajudicial, competencia notarial.
• Juicio contencioso: si se ejercita la acción de deslinde en juicio contencioso, la distribución del terreno deberá hacerse conforme indica el Código Civil (Art. 385-387)

Para que exista una acción de deslinde, se debe dar estos supuestos:

1. Identificación de la finca y confusión de linderos.
2. Estar en posesión de los títulos de propiedad de los distintos predios.
3. El título constitutivo de un derecho real o de la propiedad debe recaer sobre las fincas colindantes y contiguas objeto del deslinde.
4. Que se cite al dueño o dueños de los predios colindantes afectados por el deslinde.
5. El inmueble no esté ya identificado o cerrado.

Amojonamiento: es una acción complementaria a la anterior y consiste en materializar y señalar en el terreno el límite acordado con una de las formas anteriormente descritas, mediante hitos o mojones.

Para formalizar un deslinde y amojonamiento amistoso que como hemos expuesto con anterioridad puede darse de forma privada o por Acto de Jurisdicción Voluntaria, los colindantes deberán:

1. Citarse en el terreno con el técnico, Geómetra Experto, que siguiendo las indicaciones de los afectados por la delimitación y recorriendo todo el límite a estudiar, obtendrá las coordenadas en el Sistema de Referencia en el caso de España, ETRS89 y proyección UTM de los puntos amojonados y acordados por ambos propietarios.

2. La firma del Acta de Acuerdo de deslinde, es el documento donde se formaliza, sin lugar a dudas, el límite acordado. Se rellenará con toda la información necesaria: datos de los propietarios, referencias catastrales de las parcelas, número de fincas registrales o escrituras de propiedad y todo aquello que sea necesario incluyendo reportaje fotográfico de los mojones materializados en el terreno.

3. Elevarlo públicamente, ante Notario mediante el expediente oportuno previsto en el Artículo 200 de la LH.

¿Qué se consigue con este tipo de Acción de deslinde y amojonamiento?

• Darle seguridad jurídica a la propiedad.
• Darle valor jurídico a los límites que delimitan los predios.
• Evitar futuras acciones judiciales que provocan disputas entre familiares, compra- ventas fallidas y desconocimiento de dónde se encuentra ubicada los bienes inmuebles.

En otras ocasiones, no se consigue el acuerdo entre propietarios de las fincas, por lo que se debe proceder a la acción de deslinde judicial con el posterior amojonamiento.

En este procedimiento, la demarcación del proceso de la acción de deslinde la determina el juez, quien es el encargado de fijar el límite de la propiedad de las partes, quedando definido dónde terminan los derechos de cada parte y donde empiezan el de los demás.

Con este proceso de deslinde el demandante busca a través de una declaración judicial el establecimiento de forma visible y material del lindero objeto de controversia.

La forma de actuar del técnico, Geómetra Experto, será la de marcar y materializar en el terreno el límite dictaminado por el juez, aceptándolo ambos afectados, tanto el demandante como el demandado.

Haciendo un resumen de todo lo expuesto con anterioridad, y conociendo las grandes ventajas que tiene la acción de deslinde amistoso en los bienes inmuebles, se debería dar a conocer y promover este tipo de acciones. El plus que aporta dando tranquilidad y fiabilidad a lo que se posee, debería ser un acto obligatorio.

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Ana Isabel González Barroso

GEX – Geómetra Experta^® en Umbilucus

Ingeniera Técnica en Topografía