La crisis de identidad se le atribuye a quien está en plena adolescencia, a quien se divorcia o a quien pierde un trabajo. El concepto crisis de identidad parece valer para todo lo que suene a incertidumbre y melancolía.
Pero no sólo a personas, diría yo, afecta la crisis de identidad. Ahí tenemos a las pobres fincas, parcelas, solares, predios, que aun siendo objetos reales sobre el territorio, a menudo deben ser contrastados entre los diferentes operadores que velan por su publicidad jurídica o por su imposición tributaria.
En primer lugar, hay que distinguir aspectos semánticos que deben ser clarificados para entender la lectura de las diferentes normas de aplicación.
La finca, es un término que coloquialmente es conocida por los legos en la materia como ese terreno en el campo donde tenemos un huerto, animales, o también en algunas regiones de España, se atribuye a viviendas o grupo de viviendas.
Sin embargo, para adecuar al contexto deseado, a partir de ahora cuando nos refiramos a la finca lo hacemos a la finca registral, que curiosamente no viene definida en el texto normativo registral, o sea la Ley Hipotecaria (LH), y es en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRH), donde en su artículo 26 se describe como,
la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
La Parcela, es un termino más neutro y que tiene más consenso entre el público general y el contexto de este post. En el mismo artículo del TRLSRH, referido anteriormente se define como,
Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
Sin embargo, en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) en su artículo 6 define al bien inmueble como,
A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios proindiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.
Volvamos a la identidad, en concreto a la correspondiente a las personas. Desde que nacemos tenemos asignada una identidad, básicamente definida por nuestro nombre completo y el de nuestros padres, lugar de nacimiento, que se inscribe en el registro civil, pero no es hasta cierta edad en la que la identificación se torna única para cada individuo cuando se incluye la huella dactilar en el documento nacional de identidad. Desde ese momento ya no hay dudas de identidad, y está asegurado por esa característica y no si somos de tal altura, peso, color de pelo o de ojos, esa marca única en las huellas de los dedos.
Sin embargo, los bienes inmuebles, desde hace cientos de años, en España, solo mantiene el aspecto diferenciador identificativo en su superficie, a pesar de que su identificador único son los diferentes vértices que componen la línea poligonal que define ese inmueble. La finca en el Registro de la Propiedad nunca ha necesitado, porque así lo establecen las leyes, darle protección a ese aspecto identificador como sí lo hace sobre la titularidad y cargas sobre los derechos que recaen sobre ese inmueble. Esto es así, porque históricamente en el inicio de la revolución industrial y necesidad de la sociedad por progresar en el desarrollo económico, el Catastro ha sido el otro pilar donde fundamentar ese tipo de características identificativas, de modo que en todos los países de nuestro entorno estas dos instituciones se reparten las tareas identificativas jurídicas y técnicas sobre el inmueble, no teniendo porqué existir coordinación entre ambas porque exactamente la una está en la otra y viceversa.
Pero como se suele decir, Spain is different, y cada una de esas instituciones ha ido por su lado, y sobre todo el Catastro ha permanecido fiel a su objetivo como institución al formar la cartografía de la realidad física aparente sin contraste de información jurídica relativa a los límites de propiedad, así como tampoco ha establecido unos criterios técnicos homogéneos a la hora de realizar esa cartografía, y así podemos tener una parcela catastral cartografiada según un levantamiento topográfico realizado sobre terreno con acta de deslinde entre titulares catastrales (que no tienen porqué ser titulares registrales), y a la vez las parcelas de su entorno próximo estar cartografiadas a partir de una fotointerpretación sin pisar campo, o también provenientes de planos antiguos del siglo XIX o XX, con deformaciones y errores geométricos indeterminados.
Sin embargo, ahora en pleno siglo XXI, se pretende conciliar estas dos instituciones con la realidad de los inmuebles tomando, mayoritariamente, como referencia la superficie y por tanto estableciendo unos parámetros de tolerancia porcentual.
La LH establece en su artículo 9:
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
En el TRLCI en su artículo 45 establece:
A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:
a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.
Este escenario plantea serias dudas sobre la efectividad de este criterio superficial para establecer la coordinación o la identificación entre fincas, sobre todo porque la tercera opción a incluir en la ecuación es la medición del técnico competente, que mi amigo y compañero Rubén Martínez, en la introducción de su post “De dos topógrafos que miden una finca” explica muy claramente porqué las mediciones topográficas, dependiendo como estén realizadas, tampoco evitan incluir más ruido en todo este aspecto.
Pero llegamos a una vuelta de tuerca adicional. Primeramente, me gustaría destacar la Orden HAC/1293/2018, concretamente en su disposición adicional sexta que dice:
Identidad gráfica:
Para la realización de alteraciones de la representación gráfica de una parcela a efectos catastrales, se tendrá en cuenta el criterio de identidad gráfica de parcelas catastrales y el margen de tolerancia gráfica establecidos mediante resolución.
En caso de que la alteración propuesta se encuentre dentro de dicho margen y se ajuste a dicho criterio, se considerará que la situación gráfica existente en el Catastro coincide con la alteración gráfica propuesta.
Este criterio no será de utilización para la coordinación con el Registro de la Propiedad en tanto no se acuerde su aplicación mediante resolución conjunta.
Por tanto, a los efectos catastrales, cuando se presente en Catastro una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) a la catastral que se encuentre dentro del rango de tolerancia, que veremos a continuación, Catastro no considerará rectificar su información cartográfica, según la RGGA aportada en la alteración, sino que mantendrá la vigente por considerar que tanto la alternativa como la catastral mantiene identidad gráfica.
Entendiendo que en caso de que el titular catastral quiera mejorar la precisión de la cartografía de su parcela, mediante esta RGGA, deba instar al procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales, donde se da audiencia a los colindantes
La resolución conjunta referida en la Orden reseñada, donde se desarrolla el margen de tolerancia gráfica, entre otros aspectos, es la resolución de 7 de octubre de 2020 por la que se aprueban especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral y otros requisitos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
El apartado tercero de esta resolución, titulado “margen de tolerancia gráfica”, describe las diferentes casuísticas y herramientas a utilizar tanto en las aplicaciones de uso interno de los registradores de la propiedad como las que incluye la sede electrónica del catastro, para asistir en los procesos de inscripción considerando la identidad gráfica.
Así, en el anexo II de la mencionada resolución se detallan tanto el margen de tolerancia gráfica como el criterio de identidad gráfica.
En primer lugar cabe destacar que la RGGA, no sólo se contempla según levantamiento topográfico realizado por técnico competente, sino también como la planimetría obtenida por medio de digitalización foto-interpretada de cartografías oficiales como el PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea), u otras cartografías que delimiten el dominio público.
La foto-interpretación es una técnica que incorpora dos factores principales para establecer la precisión y por tanto la aplicación de tolerancias, una es la escala, de la cartografía sobre la que se digitaliza, que establece un tolerancia cuantificable; y la otra es la interpretación de elementos físicos que pudieran no ser adecuados al objeto de esa digitalización, puesto que es eso, una interpretación sin presencia física en el terreno, este último factor tiene una tolerancia indeterminada porque no va en función de un aspecto técnico, como sí tiene la escala. Por tanto, combinados estos dos factores nos arroja un resultando de un grado de incertidumbre tal que lo desaconseja si se quiere tener datos fiables.
En segundo lugar, los parámetros establecidos para determinar el margen de tolerancia al comparar una RGGA con una RGG Catastral son:
1. La línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea.
2. Adicionalmente, cuando la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no excede del 5% de la superficie catastral.
Vaya!!, ahora tenemos otro porcentaje superficial que tener en cuenta. Antes hemos visto que para acreditar “identidad de fincas” se establecía en el 10%, y ahora para establecer el margen de tolerancia, además de rebajar ese porcentaje al 5% se añade otro criterio que afecta directamente a la ubicación de cada uno de los vértices que componen la línea poligonal de la parcela o finca.
El «criterio de identidad gráfica» permite definir cuando la RGG catastral de una parcela y la RGG Alternativa son similares o equivalentes, al objeto de facilitar el consentimiento informado del propietario sobre la inscripción de la representación gráfica catastral o bien de ejercer su derecho a la mejora de la precisión métrica de la parcela.
Es decir, cuando las representaciones gráficas a comparar, la catastral con la alternativa mantengan sus delimitaciones respectivas dentro del margen de tolerancia, se declara la identidad gráfica y eso significa que son similares o equivalentes (palabras textuales en la resolución) y por tanto se le puede informar al titular de esa parcela de este extremo para que decida si elige la catastral o la alternativa para proseguir con el proceso registral de inscripción que otorga una seguridad jurídica adicional, atribuyendo a la finca protección del registro sobre la delimitación geográfica, y las características sucedáneas de ésta como es la superficie.
Antes de seguir con la repercusión de elegir una u otra que veremos a continuación, me permito añadir la definición que hace el diccionario de la Real Academia Española, de las palabras similares y equivalentes.
Dicho de una figura o de un sólido: Que tiene igual área o volumen respectivamente y distinta forma que otro.
Que tiene semejanza o analogía con algo.
Semejanza: Cualidad de semejante.
Analogía: Semejanza entre partes que en diversos organismos tienen una misma posición relativa y una función parecida, pero un origen diferente.
Figuras equivalentes y similares, pero con una delimitación manifiestamente diferente.
Una vez informado el titular sobre la identidad gráfica de su parcela dentro del margen de tolerancia puede:
Elegir la delimitación catastral, y entonces podrá inscribir la representación gráfica georreferenciada catastral, mediante el artículo 199.1 de la LH
Artículo 199.
- El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.
Elegir la delimitación alternativa a la catastral, y entonces podrá inscribir la representación gráfica georreferenciada catastral, mediante el artículo 199.2 de la LH
Artículo 199.
2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados
En ambos casos, hay notificación a colindantes, registrales en el primer caso; registrales y catastrales en el segundo.
Recordando lo que la LH establece en su artículo 9 , si la diferencia de superficie entre cualesquiera representación gráfica aportada y la superficie inscrita no supera el 10% se entiende identificada la finca y, si no se dan las dudas fundadas del registrador, se inscribe no solo la representación gráfica sino también se actualizan todos los datos descriptivos de la finca, como su superficie y linderos.
Y ahora es donde viene la crisis de identidad…
Si se eligió la RGG catastral, además de actualizarse todos los datos descriptivos de la finca, se declara, por parte del registrador, la finca coordinada y entonces, según establece la LH establece en su artículo 10 punto 5 párrafo 1º
Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real
Si se eligió la RGG Alternativa, además de actualizarse todos los datos descriptivos de la finca, ésta no puede ser declarada, por parte del registrador, como coordinada y entonces, según establece la LH establece en su artículo 10 punto 5 párrafo 2º
Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica
…crisis de identidad y entrada en un bucle sin fin, porque atendiendo a lo indicado en Orden HAC/1293/2018:
En caso de que la alteración propuesta se encuentre dentro de dicho margen y se ajuste a dicho criterio, se considerará que la situación gráfica existente en el Catastro coincide con la alteración gráfica propuesta.
Por tanto, nunca podríamos disponer de una finca coordinada porque Catastro no aceptaría alterar su cartografía al existir identidad gráfica según el margen de tolerancia gráfica, y se tendría que iniciar un expediente de subsanaciones de discrepancias catastrales, que tampoco asegura una rectificación por la misma razón.
Todo esto no debería estar ocurriendo porque la ley 13/2015 en su puesta en funcionamiento en noviembre de 2015, ya preveía que se tuvieran que dar las comunicaciones necesarias para que una vez inscritas las representaciones gráficas de fincas registrales, éstas fueran comunicadas a Catastro, para que éste corrigiese su cartografía, de acuerdo a la finca inscrita, y el registrador pueda declarar la coordinación y todos sus efectos.
No debería estar ocurriendo, pero sigue pasando, porque en la propia resolución de octubre 2020, se indicaba que esas comunicaciones deberían estar operativas antes de cumplir siete meses la publicación de esa resolución.
Disposición adicional segunda. Protocolo interno de buenas prácticas para facilitar una gestión armonizada de los expedientes de coordinación.
La ley 13/2015, de 24 de junio, persigue la efectiva coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, estableciendo un sistema de comunicación bidireccional semiautomatizado, basado en la utilización de las nuevas tecnologías en el ámbito de la Administración electrónica.
Para ello, resulta esencial asegurar la precisión e interoperabilidad de los datos que, conforme al artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria, han de ser objeto de comunicación entre ambas instituciones. Esto exige la definición de unas prácticas de gestión homologables, tanto a nivel catastral como registral, que garanticen una aplicación armonizada de la legislación vigente por todos los actores involucrados en el proceso de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad para lo que es imprescindible la elaboración de un protocolo de buenas prácticas que incluya un glosario de términos utilizados.
Por todo ello, en el plazo de un mes desde la publicación de la presente Resolución se formará un grupo mixto de trabajo, con la finalidad de redactar el protocolo de buenas prácticas para la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, que deberá estar finalizado en el plazo de seis meses desde dicha publicación.
Por un sistema de seguridad jurídico preventivo, y saludable, sobre todo para los ciudadanos
Pedro J. ORTIZ
Ingeniero Técnico en Topografía
Muy interesante y muy bien explicado, tengo una duda acerca sobre partir de cuando debemos considerar si existe giro o desplazamiento manifiesto, lo definen los citados margenes de tolerancia también? o queda a criterio del técnico?
gracias.