Si nos damos un paseo por los cascos históricos de determinados municipios de este país, podremos descubrir en alguna de las antiguas edificaciones una peculiaridad constructiva, donde parte de un inmueble se superpone horizontalmente sobre la del otro en modo voladizo o subterráneamente, como si fueran piezas de un “tetris”. Pero esto no es una ilusión óptica, es real. Me estoy refiriendo a los llamados “engalabernos”, “casas superpuestas, “casas a caballo” o “casas empotradas”, cuyo origen probablemente sea árabe. En algunas ocasiones, esta característica constructiva surgía cuando el propietario de un inmueble segregaba y transmitía alguna habitación del mismo al inmueble contiguo, para que el dueño de este último pudiera agregársela. También se generaba en alguna casa-cortijo o caserío, cuando el propietario segregaba y modificaba el edificio repartiendo sus habitaciones entre su descendencia o herederos, creando nuevos inmuebles dentro de esta edificación.
En la definición de engalaberno hay que distinguir las “casas empotradas” y las “casas a caballo”. Las primeras se refieren a aquellas edificaciones construidas desde sus cimientos en solares distintos, pero con el vuelo interferido entre sí, invadiéndose recíprocamente sobre la supuesta vertical medianera. Las segundas corresponden a aquellos inmuebles o construcciones ubicados en un mismo solar, pero manteniendo ambos la independencia física y jurídica, de tal modo que parte de uno está encima o “cabalga” sobre el otro, como se indica en el artículo 555.1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña. También se hace referencia a esta circunstancia constructiva en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 29 de agosto de 2023 (BOE-A-2023-21126), 7 de junio de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:2305), 20 de julio de 1998 (BOE-A-1998-19660), 18 de abril de 2016 (BOE-A-2016-5306), 10 de octubre de 2017 (BOE-A-2017-12455), etc; y en sentencias judiciales creando jurisprudencia: STS 386/2021, 7 de junio; STS 276/2005, 14 de abril; STS 2322/1972, 28 de abril y STS 121/1943, 24 de mayo. A través de estas dos últimas sentencias, de difícil acceso para su lectura, se generó el término de “medianería horizontal”, el cual se refiere a la separación o frontera entre propiedades que tiene la peculiaridad de ser horizontal: es decir, la medianería (STS 111/2016, de 1 de marzo) pasa a ser horizontal. Pero tal figura solo es aplicable cuando no se pueda constituir una propiedad horizontal. Esta curiosa disposición constructiva fue objeto de reflexión en el “I Simposio sobre la propiedad horizontal”, celebrado en la ciudad de Valencia en el año 1972.
Como se podrá comprobar en las diferentes resoluciones de la actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, no abundan aquellas que son favorables a aceptar la inscripción registral de engalabernos, ya que la doctrina prioriza la aplicación del régimen de la propiedad horizontal, aún demostrándose que los respectivos accesos a la vía pública de los inmuebles implicados en un engalaberno son diferentes e independientes, y sin que se puedan declarar espacios comunes. Así se evidencia en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado correspondientes al 10 de octubre de 2017 (BOE-A-2017-12455), 18 de abril de 2016 (BOE-A-2016-5306) y 15 de septiembre de 2009 (BOE-A-2009-16003): ”Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto”, y aunque, “en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado”. En otros casos, se ha intentado impedir la inscripción de un engalaberno sugiriéndose otras vías, como constituir un derecho real de superficie (art.1611CC, art.107LH, arts.53 y 54 RDL7/2015, 16 RH y en los artículos 287-290 del derogado RDL1/1992 ó Ley del Suelo 1992), aunque su duración es temporal, con un plazo máximo de 99 años y sin poderse adquirir el derecho pleno de propiedad. Además, persiste el debate sobre las partes constructivas comunes (pilares, muros de carga…) que sostienen a ambos inmuebles. Sin embargo, existen otras resoluciones y sentencias judiciales que avalan y respaldan la incorporación de los engalabernos al tráfico inmobiliario español, como se muestra en la Resolución JUS/2349/2018, de 11 de octubre (CVE-DOGC-B-18284088-2018) o en las mencionadas sentencias del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, número 2322/1972, de 28 de abril y 121/1943, de 24 de mayo.
- Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la propiedad, sugiere que para inmatricular un inmueble con característica de engalaberno sobre otro que ya está inmatriculado, y sin estar constituida una propiedad horizontal, se podría aplicar también la “comunidad sui generis” sobre dichas propiedades. Así lo indican la STS del día 28 de diciembre de 2001 (ES:TS:2001:10431) y las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 15 de septiembre de 2009 (BOE-A-2009-16003) y del 20 de julio de 1998 (BOE-A-1998-19660). Se entendería como una comunidad sui generis aquella formada por los propietarios implicados y regulada mediante documento público (notarial, administrativo, judicial o registral) sin llegar a constituir una propiedad horizontal como tal, al no existir espacios comunes. Ante cualquier controversia entre los propietarios de esta comunidad, se podría emplear el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria como instrumento de conciliación.
Por tanto, el criterio que rige la legislación hipotecaria es el de numerus apertus, siempre que se respete el derecho de terceros, la claridad en el contenido del derecho real, su extensión y límites, como en el caso de los engalabernos, pues “la naturaleza jurídica de una estipulación no depende del nombre que le asignen los interesados, sino de lo que realmente constituya su contenido” (STS de 23 de octubre de 1964).
En cuanto a los llamados “voladizos”, es decir, aquellas partes de construcciones o edificaciones que ocupan sobrevolando espacios de dominio público (como se expone en la primera imagen de este artículo), están regulados conforme al artículo 24 del RDL 7/2015, de 30 de octubre y a las correspondientes legislaciones autonómicas.
En la más reciente Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) se hace mención asimismo a las “casas-cueva”, a saber, residencias o almacenes excavados sobre una loma o un terreno calizo elevado. Estas tienen aspectos similares a los engalabernos, ya que pueden estar dispuestas a distintas alturas y, al mismo tiempo, estar por debajo de una explanación o predio. Dicha peculiar situación constructiva, existente desde hace miles de años, es el tema escogido para mi trabajo final del Máster de Geometrías Jurídicas (Universitat Politècnica de València).
Antes de concluir este artículo quiero agradecer a D. Joaquín Delgado Ramos su amable ayuda y asesoramiento en la investigación que estoy desarrollando sobre estas figuras jurídicas de los inmuebles superpuestos y los espacios en tres dimensiones.
Fuentes:
Delgado Ramos, J., «Doctrina DGRN sobre requisitos para inscribir cuevas» e “Inmatriculación y georreferenciación de las cuevas” (www.regispro.es).
Faus, M. / Ariño, B., “Engalabernos: casas empotradas y casas a caballo” Plataforma Digital vLex (VLEX-394214474).
Gomá Lanzón, I. «La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho», Revista “El Notario del Siglo XXI”, Nº16, diciembre 2007.
Jorge de Abajo Bédmar
Gex – Geómetra Experto en Jorge de Abajo Topografía
Ingeniero Técnico en Topografía – Perito Judicial
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