A modo de breve introducción, conviene dejar clara una convicción personal, fundamental para entender el desarrollo posterior: creo firmemente que la única forma de lograr la total seguridad jurídica inmobiliaria es por medio de un proceso de actualización que concluya con la inscripción armonizada de la descripción, tanto literal como geométrica, de la finca objeto de estudio. De esta forma, una eficaz intervención técnica sobre un inmueble, sea por la vía que sea, no podrá darse por finalizada hasta alcanzar la actualización, mejora y depuración del asiento registral.
CINCO REALIDADES INMOBILIARIAS
Establecido ese axioma, retomo la idea de que existen cinco realidades en el tráfico inmobiliario. Así lo vengo defendiendo, como en este artículo de Notaría Abierta donde explicaba los conceptos. Pero tal vez lo que no he aclarado es el origen de esa premisa, y se pierde así la percepción del fundamento teórico que ha de llevarme a la conclusión práctica.
Si acaso, matizar la que he llamado realidad urbanística, que, por contraste con las experiencias de otros profesionales técnicos y jurídicos, ha de alcanzar una dimensión más amplia: aunque originalmente hablaba en términos de urbanismo, como generador principal de estos cambios geométricos en el ejemplo de una parcelación, también abarca a otras entidades administrativas con afección en la ordenación territorial, como deslindes de dominio público o concentraciones parcelarias, entre otros. Este tipo de actos tiene fácil acceso al Registro de la Propiedad, pero su trascendencia y problemática como realidad independiente surge cuando, por causas diversas, no llegan a registrarse o, peor aún, se registran modificadas. Ejemplo de lo anterior son deslindes parciales de MUP a iniciativa de particular, desarrollos urbanísticos de promoción privada con varias cartografías, expropiaciones que se extienden más allá de lo referido originalmente, etc.
Así pues, abundando en eso que he dado en llamar realidades inmobiliarias, estas no serían más que las producciones estereotípicas, o incluso la especialidad que esperamos, de los intervinientes en el tráfico inmobiliario: El Registrador genera y custodia su asiento registral, que aporta información de vital importancia como la fecha de constitución del derecho, la titularidad real y la descripción literal del inmueble; esta es la realidad registral. La administración mira y ve su planeamiento urbanístico, ordenación territorial o delimitación sectorial específica; la realidad urbanística. El Catastro esta interesado en la obligación tributaria; la realidad catastral. El notario asesora, gestiona y autoriza la adecuación del negocio jurídico en su documento público y aporta datos de relevancia respecto a los términos de acuerdo de transmisión del bien; la realidad civil. Y no está mal, ni es reprochable. Es más, así debe de ser; porque, por su complejidad, el mercado inmobiliario demanda profesionales y organismos especializados. Los cimientos del sistema.
El problema es que esas realidades coexisten en espacios prácticamente estancos; en tanto en cuanto solo se comunican si es voluntad del titular del inmueble que lo hagan, pues no actúan de oficio y, salvo la catastral, todas son, en la realidad o en la práctica, potestativas en su información al resto de operadores.
A modo de ejemplo, una segregación puede ser válida por haber sido constituida en documento público con su correspondiente licencia, pero al no haber sido inscrita aún no es oponible a terceros y no existe a los ojos del Registro de la Propiedad (y puede que no sea inscribible en general por defectos). De la misma manera, una delimitación de ámbito urbanístico existe jurídicamente pese a no haber sido trasladada aún a Catastro o a Registro y, aún habiéndolo sido, el instrumento de planeamiento puede ser cuestionado e, incluso, invalidado. Un deslinde administrativo puede haberse ejecutado con todas las garantías, ser firme en su resolución e inscribible, pero llevar años en un cajón sin actualizar el asiento registral (que, entre tanto, puede haber sido objeto de negocio jurídico y estar tributando por una superficie errónea).
Pero es que, incluso en el ideal de que el inmueble transicionase entre ellos ágilmente, sigue sin ser preceptiva una base geométrica unificada. Estamos pasando los platos de mano en mano (derechos, deberes y obligaciones) cuando podríamos usar una bandeja (geometría única).
De esta forma, las diferentes realidades pueden no estar refiriéndose a un mismo objeto, sin haber perdido por ello su vigencia.
Porque ya se llame parcela catastral, finca registral o parcela urbanística, todos los derechos, obligaciones y circunstancias que surgen de los diferentes operadores se pueden representar o ejercer sobre la descripción geométrica georreferenciada. Definiendo su ubicación y geometría o, si lo prefieres, donde se encuentra y que forma tiene.
Ya en el peor de los casos, que no por ello más inusual, puede que, por ser unas descripciones gráficas y otras literales, haya incoherencias entre ellas aún siendo el mismo inmueble. También pudiera ser que varias de las modificaciones posibles se estén ejecutando al mismo tiempo sin conocimiento unas de otras, pudiendo aparecer diferentes representaciones de un mismo inmueble en función de quien lo genere. Esto deviene en complicaciones y molestias, cuando no ya en litigios.
Y todo lo anterior si obviamos circunstancias endémicas de la transmisión de información, como defectos formales, indefiniciones, caducidades y prescripciones que pueden invalidar una geometría imposibilitando su eficacia.
Se hace necesario, pues, un soporte unificado y, sobre todo, un procedimiento para su obtención.
GEOMETRÍA ÚNICA
Si la aspiración es incluir un elemento más (conciliador y simplificador, pero nuevo al fin y al cabo) en el tráfico inmobiliario, este ha de ser consecuente con el nivel de garantía propio del sistema.
La geometría resultante, entonces, no ha de ser solo única e interoperable, sino también veraz. Y solo hay una forma de que sea veraz: con el beneplácito de los titulares de derechos a ambos lados de cada lindero; es decir, estando deslindado. Aquí, afortunadamente, no procede inventar nada nuevo, porque el Código Civil ya establece los criterios del deslinde, en el artículo 384 y siguientes, y las normativas sectoriales lo articulan para los casos de los diferentes dominios titularidad de las administraciones (ya sean demaniales, patrimoniales o comunales). Si acaso, podría convenirse que están mas o menos carentes de desarrollo técnico.
Está geometría, que supondría en resultado visible de ese desarrollo técnico, ha de partir de la realidad físico-topográfica, que había quedado deliberadamente excluida de la enumeración anterior por dos razones: primera, no tener sustento jurídico o administrativo; y segunda, ser meramente indiciaria, no necesariamente probatoria.
Es indiciaria porque al hablar de la realidad físico-topográfica, la única tangible, hay que reconocer que se trata de una realidad en bruto que representará, en primer término, la voluntad de dominio de la persona; en el mejor de los casos, el acuerdo de colindantes; y casi nunca, las limitaciones propias de la normativa que le sea de aplicación. Solo la suma de los tres elementos conformaría los límites legales de la propiedad.
Pese a esa certeza jurídica, aún resulta incómodo resaltar el hecho de que el sistema sigue aceptando como base la mera voluntad de dominio, cuando el desacuerdo de colindantes es la razón de casi la totalidad de acciones litigiosas en materia de propiedad inmobiliaria y el desconocimiento generalizado de las limitaciones legales es la fuente de sanciones y desilusiones.
Prueba de ello es el peso, en esta faceta creadora de una geometría que defina el objeto de derecho, de la Ley 13/2015, de reforma de la LH y el TRLCI, que invoca prudentemente la base gráfica catastral como suministradora inicial de cartografía, salvo prueba en contrario. Prudentemente, porque la idea de asociar una cartografía con finalidad fiscal a los mecanismos de garantía y seguridad jurídica sería apropiado como aproximación; ya que los medios de obtención no son los más precisos, carece de requisitos técnicos mínimos acordes al fin planteado y sus filtros de control desmerecen, cuando no directamente echan por tierra, el nivel de excelencia y seguridad jurídica del resto de actuaciones del tráfico inmobiliario. Pero se ha hecho regla de lo que debería ser excepción. Porque la cartografía catastral es precaria, mayoritariamente obtenida por medio remotos y con un fuerte peso de la mera realidad físico-topográfica sin interpretar, que como se ha comentado no tiene porque corresponderse con los límites legales. Esto significa, sobre todo, que la cartografía catastral suele carecer de la aprobación expresa de los titulares de los inmuebles y, salvo excepciones, tiene importantes carencias en la aplicación de la ingente y cambiante normativa sectorial que regula las diferentes limitaciones. La cartografía catastral no es una cartografía legal, sino administrativa, y a este fin no necesita de las mismas garantías que una cartografía jurídica, porque sus determinaciones no generan derechos oponibles a terceros, sino obligaciones tributarias.
Tampoco es cuestión de complicar las cosas con formatos digitales de tal o cual soporte o de tal o cual licencia. Al final de todo, como ya comenté en este otro artículo, la geometría de cualquier cosa, incluido inmuebles, se reduce a un conjunto de coordenadas.
Descartamos también el problema de formatos, porque la discordia nunca ha estado en el donde (se guarda la información), sino en el como (se obtiene la misma). La clave de todo y la fortaleza del sistema recaerá, de forma dramática, en la forma de obtener esas coordenadas. Y no solo por los medios y formas de captura de datos, sino por la conformidad de los interesados. Y aquí volvemos no solo a este, sino a los tres pilares de los límites legales de la propiedad que han de considerarse, de manera irrenunciable en el desarrollo técnico del deslinde.
Cuestión derivada es el medio de transmisión de esa información tabular y gráfica. La solución sería un sistema integral de comunicación entre los intervinientes, entre todos ellos. Pero se trata de una cuestión largamente propuesta ya sea con Geoportal, con el Sistema de Tramitación Inmobiliaria de SIGNO, o con los rudimentarios y anacrónicos mecanismos administrativos que aún puedan subsistir. La Ley 13/2015 ha sido el último intento de ello. Como ya se ha dicho, no es objeto de este texto plantear respuesta de medios y formatos, sino de definición del objeto.
Ese desarrollo técnico, ya resumido en toda su complejidad, favorece la necesidad de un protocolo de actuación que homogeneice los resultados, garantice la consulta a colindantes y permita un deslinde efectivo no solo en lo jurídico, para lo que deberá disponer una serie de directrices de gestión y coordinación del técnico con los operadores naturales (notarios y registradores, pero también Catastro y administraciones), sino también en lo técnico, generando ese listado de coordenadas, que devendrá incuestionable por imparcial, por consensuado y por integrable e integrado en los procesos de los operadores anteriores.
En definitiva, la geometría unificada y con garantías demanda un proceso de determinación estandarizado, interoperable y apoyado en la figura legal del deslinde: una Descripción Geométrica del Deslinde.
CONSECUENCIAS DE LA IMPLEMENTACIÓN
La obtención de una geometría única debe sustentarse en un procedimiento técnico reglado que no solo considere las diferentes exigencias de los distintos organismos intervinientes, sino que también homogeneice medios y resultados.
Todo lo anterior quedaría en un desarrollo teórico si no repercutiera positivamente en el conjunto del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria; en este caso, rompiendo el paradigma resolutivo al apostar por opciones con mayor tasa de éxito así como por medio de la agilización y optimización de la función de los operadores.
El primer punto de mejora se establece sobre el conjunto del sistema. En la medida en la que una geometría única, consensuada y adaptada a los condicionantes y limitaciones legales resulta proclive a una resolución extrajudicial de cualquier controversia (amistosa o litigiosa) referida a la ubicación y forma de un inmueble, se evitan los perjuicios de un paso por los juzgados. Porque el deslinde, como acción legal, está planteada para casos de indefinición o confusión de linderos, como han establecido diversas sentencias del Tribunal Supremo, no necesariamente para situaciones de conflicto.
Así, estos perjuicios de la acción por vía judicial respecto de la extrajudicial son:
1.- Económicos: mayor gasto de desplazamiento del cliente, mayor gasto en profesionales técnicos (una resolución judicial suele servirse de entre dos y tres profesionales técnicos, mientras que la extrajudicial requiere solo de uno), perdidas económicas por permisos laborales (la sede judicial tiene un horario mucho menos flexible que la de los intervinientes privados), sanciones administrativas o civiles derivadas.
2.- Temporales: asistencia a vistas y reconocimientos judiciales, recepción del profesional técnico para la práctica de la prueba pericial, recopilación indiscriminada de información y documentación.
3.- De oportunidad: menor posibilidad de resultado satisfactorio, nulidad de prueba extemporánea, encorsetamiento de la tramitación procesal.
Pero no solo tiene un efecto positivo a escala global, sino que cada uno de los intervinientes en el tráfico inmobiliario se encontraría ante un horizonte mucho más benévolo que el de la resolución litigiosa.
El notariado, en primer término, es el gran perjudicado de una resolución por vía judicial, ya que en esta pierde totalmente la condición de actor, al ser documento inscribible la sentencia judicial. La opción de tratamiento extrajudicial, sin embargo, supone la posibilidad de protocolizar todos los documentos que resulten del proceso.
El conjunto del sistema judicial se vería liberado de una importante carga de trabajo que, en muchas ocasiones, surge de un problema de índole personal, no jurídica, enquistado aún más la situación entre las partes, ya de por sí precaria, con cualquier resolución que adopte. Una cuestión que, indudablemente, tendría mejor abordaje desde la óptica de la resolución alternativa de controversias.
Los Registradores de la propiedad dispondrían de un único técnico de referencia que, idealmente, será conocedor de los procedimientos hipotecarios y será capaz de adaptar sus procesos, documentos de salida y aplicativos a las exigencias de la norma.
Pudiera parecer, tras este recorrido, que el colectivo de la abogacía sería el gran perjudicado de la alternativa amistosa de resolución. Sin embargo, la aún tímida apuesta por estos formatos supone, en primer término, trasladarse de una percepción social de agente litigante a una imagen más amable de conciliación de intereses de las partes; y por otro lado, ventajas evidentes como un control más amplio sobre las fases del proceso lejos la estructura inflexible de un seguimiento judicial, la obtención de resultados inscribibles, concretos y comprensibles, y una mayor tasa de resultado satisfactorio. Esto, además, no es incompatible con el hecho de que un proceso instruido por vía amistosa pueda requerir, llegado el caso, una defensa en los juzgados.
Pero es que, aún hoy, existe quien considera que la celebración de un procedimiento judicial es lo que justifica sus honorarios. El autor, sin embargo, es de la opinión de que el letrado pasa de ser una figura de defensa judicial a ostentar otra función, bien distinta, de asistente legal en el proceso, de supervisor jurídico de los acuerdos, de gestor documental de entrada (recopilación de información) y de salida (proceso de inscripción) y de negociador, junto con el representante de la otra parte, de los términos del acuerdo.
No obstante, el verdadero beneficiado de la resolución extrajudicial es el titular de derechos, sin cuyo interés no tendría sentido ningún planteamiento alternativo; porque las ventajas mencionadas para cada uno de los profesionales redundan en favor y ganancia del promotor del deslinde.
CONCLUSIONES
Aunque no se contemple desde el punto de vista jurídico, resulta innegable la existencia de varias realidades legales y administrativas que se ejecutan sobre y afectan a los bienes inmuebles.
A pesar de toda lógica, el inmueble, que como objeto es el mismo e igual para las diferentes realidades, no se encuentra definido de una forma unívoca, indudable y común para todas ellas, sino que tiende a coexistir en una heterogeneidad de geometrías, tremendamente variables en sus efectos, garantías y criterios de edición. Por tratarse de un elemento integrable en el marco del derecho civil privado, la determinación de una geometría única de los bienes inmuebles, indispensable para definir el objeto de derecho y que idealmente serviría de base ejecutiva de los derechos descritos, solo puede alcanzarse mediante la acción de deslinde.
Esta geometría única, integrada en el sistema hipotecario y como alternativa extrajudicial, supone evidente utilidad al favorecer, entre otras cosas, un resultado satisfactorio para todas las partes, unos entregables técnicos que cumplan y se adapten a las condiciones mínimas para una correcta descripción geométrica, protocolización e inscripción, y una optimización de tiempos y plazos al no estar sometido a la estructura procesal judicial.
RUBÉN MARTÍNEZ NAVEIRA
Ingeniero Técnico en Topografía
Máster en Catastro, urbanismo y valoración
Geómetra-Experto
Perito Judicial
Titular de Gravitas Estudio Topográfico
www.gravitas.es
Secretario-Tesorero
Asociación Española de Geómetras Expertos