Resumen
El propietario de una finca enclavada entre otras ajenas sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas. Este derecho real recibe el nombre de servidumbre de paso y en este artículo veremos en qué consiste, conoceremos cómo se constituye y profundizaremos en las características geométricas del derecho, como la anchura y la longitud necesaria para cada caso, tal y como ha fijado la legislación y la jurisprudencia.

Introducción

Una servidumbre es un derecho real que limita el derecho de propiedad de una finca que se denomina predio sirviente, en favor de las necesidades de otra finca denominada predio dominante.

Con el fin de permitir el efectivo aprovechamiento del predio dominante, se establece la servidumbre de paso, que constituye un derecho para que una finca enclavada pueda tener acceso a camino público. En nuestra legislación, la servidumbre de paso se regula en los artículos 564 a 567 del Código Civil:

 

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.

Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

El derecho de servidumbre de paso no se constituye de manera automática, sino que es necesario que el titular del predio dominante realice algún tipo de actividad que conduzca a la perfección o constitución de este derecho.

Constitución de la servidumbre de paso

Existen tres procedimientos para constituir una servidumbre de paso:

• Constitución no litigiosa o voluntaria, mediante un contrato expreso entre el titular del predio sirviente y dominante, en el que se refleje la voluntad de constituir la servidumbre de forma voluntaria. Aunque la jurisprudencia reconoce el pago de una indemnización como establecimiento automático la servidumbre, pues lo asimila a un acuerdo tácito, si se desea inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad, deberá ser otorgado en escritura pública. El contrato deberá determinar cómo y dónde el titular del predio dominante podrá ejercitar la servidumbre de paso, así como la indemnización. Un modelo de título de constitución de servidumbre de paso podría ser el siguiente:

En Godella, a 13 de marzo de 2023

 

REUNIDOS

Don (titular del predio dominante), con NIF:…, titular de la finca registral…, parcela de referencia catastral…, sita en ….

Don (titular del predio sirviente), con NIF:…, titular de la finca registral…, parcela de referencia catastral…, sita en ….

Intervienen en su propio nombre, con la legitimación y capacidad que recíprocamente se reconocen.

 

MANIFIESTAN

1. Que D. (titular del predio dominante), tiene la voluntad de constituir un paso de 4 metros de anchura, para acceder a una nave agropecuaria, sita en la finca descrita anteriormente, que tiene su inicio en la puerta de dicha nave y finaliza en el camino público de “los Rebollosos”, atravesando la finca propiedad de D. (titular del predio sirviente), descrita anteriormente.
2. Que la geometría jurídica del derecho de servidumbre se refleja en el anexo “Propuesta de delimitación de servidumbre”, en el que figuran la representación gráfica y las coordenadas georreferenciadas de los vértices que definen el perímetro y trazado de la servidumbre de paso.

 

CONVIENEN

1. Constituir una servidumbre de paso en los términos expresados anteriormente.
2. (titular del predio dominante), se obliga a realizar y mantener a sus expensas el paso descrito.
3. (titular del predio dominante) indemniza, como compensación por la constitución de la servidumbre a D. (titular del predio sirviente) con la cantidad de 1.200 euros, que recibe en este acto.
4. Se obliga a D. (titular del predio dominante) a utilizar el paso sólo para acceder a la nave agroindustrial antes descrita y D. (titular del predio sirviente) a no entorpecer ni impedir dicho uso, en favor no solo de D. (titular del predio dominante), sino también de sus sucesores o futuros adquirientes, pues la servidumbre se constituye con naturaleza perpetua.
5. Los otorgantes se comprometen, a voluntad de cualquiera de ellos, a elevar a escritura pública este documento, con el fin de que pueda ser inscrito el derecho en el Registro de la Propiedad, y los gastos que de ello se pudieran derivar serán de cuenta de D. (titular del predio dominante).

Los comparecientes, en prueba de conformidad, ratifican y firman por duplicado este documento, en el lugar y fecha indicados.

• Constitución de título de servidumbre de paso «por destino del padre de familia o destino del propietario», cuando en la escritura de segregación y venta de parte de un inmueble no se suprima expresamente la existencia del derecho al uso que hasta el momento se venía haciendo. Como establece el artículo 541 del Código Civil, la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

En el resto de casos, no es posible la constitución de la servidumbre de paso por usucapión o prescripción adquisitiva, esto es, por su posesión continuada, pública y pacífica a lo largo del tiempo. La razón de esta imposibilidad radica en que las servidumbres de paso son discontinuas, es decir, se usan de forma intermitente y dependen de los actos de alguien, y este tipo de servidumbres no es susceptible de usucapión. Como establece la jurisprudencia (STS 21 de octubre de 1987) las servidumbres de paso no se pueden crear por prescripción adquisitiva, salvo que se trate de una posesión inmemorial que haya comenzado antes de la promulgación del Código Civil en 1889, cosa que es de muy difícil prueba, pues no puede haber ningún testigo vivo y tampoco existe registro fotográfico aéreo histórico tan antiguo.

• Constitución litigiosa o forzosa: en este caso, el titular del pretendido predio dominante debe formular una demanda solicitando que se dicte una sentencia por la que se constituya la servidumbre de paso. Al igual que sucede con la acción de deslinde, a este extremo se llega cuando no hay acuerdo entre los titulares de los fundos afectados.

La acción de constitución de servidumbre forzosa de paso

La acción judicial para la constitución de la servidumbre de paso se utiliza cuando no es posible llegar a un acuerdo con el titular del predio sirviente. Para que una acción de constitución de servidumbre forzosa de paso prospere, se deben cumplir algunos condicionantes y tener en cuenta una serie de criterios, que deben probarse al interponer la demanda:

Criterio de la mayor brevedad y el daño mínimo:

El trazado de la servidumbre de paso debe conciliar el adecuado aprovechamiento de predio dominante, con el menor gravamen sobre el predio o predios sirvientes. En este sentido, el Código Civil ofrece como posibilidad el trazado por donde sea menor la distancia entre el predio dominante y el camino público, aunque siempre debe compatibilizarse con el menor daño al propietario del fundo sirviente

Como consecuencia, los tres criterios para determinar el trazado deben ser: el menor perjuicio para el predio sirviente, la distancia más corta al camino público y el menor coste que el titular del fundo dominante debe afrontar para construir el paso.

Situación de enclave desde el punto de vista jurídico:

El predio dominante debe tener verdadera necesidad de la servidumbre de paso por encontrase enclavado jurídicamente, condición que no siempre coincide con la situación de enclave físico. Dos ejemplos de esta falta de coincidencia serían los siguientes:

• El predio que no tiene acceso material a camino público, pero cuyo dueño es a su vez dueño de otro colindante a través del cual puede acceder a camino público. En este caso existiría el enclave desde el punto de vista físico, pero no jurídico, imposibilitando la acción judicial.
• El predio colindante a un camino público y por tanto no enclavado físicamente, pero que, por un gran desnivel entre la finca y el camino, de facto no tiene acceso al camino, por lo que es necesario acceder a través de otro fundo. En este caso, la finca no se encuentra enclavada físicamente, al menos desde una perspectiva planimétrica, pero sí desde el punto vista jurídico.

Criterio de necesidad:

La necesidad del derecho de servidumbre de paso es relativa y depende del aprovechamiento del predio dominante, es decir, de la actividad que se desarrolle. Esto no quiere decir que la servidumbre forzosa de paso esté prevista para satisfacer la comodidad del predio enclavado de manera que cualquier demanda de su titular vaya a ser atendida.

Por otro lado, la necesidad debe ser de carácter presente y no meramente transitoria, por lo que el titular del predio dominante no puede reclamar el nacimiento del derecho de servidumbre de paso en previsión de futuras necesidades, ni tampoco agravar la servidumbre ya establecida en base a un futuro aprovechamiento distinto al actual.

Anchura necesaria:

La anchura de la servidumbre de paso está íntimamente relacionada con la necesidad, pues a mayor necesidad, mayor anchura del paso. En este sentido, si las necesidades del predio dominante variaran a lo largo del tiempo, de igual manera se podría modificar la anchura de la servidumbre, cosa que genera no pocos litigios.

En este punto, la jurisprudencia se mueve entre la aplicación del principio de la interpretación restrictiva de los gravámenes impuestos sobre el predio sirviente y la adaptación de las fincas a las nuevas circunstancias tecnológicas, sociales y los usos locales. Así pues, cuando para el conveniente aprovechamiento del fundo dominante, sea preciso utilizar medios mecánicos, el titular del predio sirviente deberá consentir su tránsito por formar parte del contenido lógico de la servidumbre.

Otro de los principios que se derivan de la numerosa jurisprudencia existente, es el principio de proporcionalidad por el que, la servidumbre, ni en el momento de la creación, ni en ningún momento posterior, ha de ser más gravosa para el titular del fundo sirviente, que ventajosa para el dueño del predio dominante, principio que se debe tener en cuenta a la hora de establecer la anchura del derecho.

Para probar y evidenciar muchas de estas cuestiones, sobre todo las de carácter técnico, un informe pericial será siempre fundamental, tanto para determinar el trazado óptimo y por tanto los predios sirvientes, como para valorar económicamente la indemnización.

Conclusión:

La servidumbre de paso es un derecho real que tiene como objetivo permitir el aprovechamiento de las fincas enclavadas sin suponer un perjuicio desproporcionado a las fincas que sufren este gravamen. Como sucede con otros procedimientos, como los de deslinde, en la Asociación Española de Geómetras Expertos apostamos por la seguridad jurídica preventiva alcanzada a través de procesos de regularización de inmuebles, utilizando estándares y protocolos propios, que sirven para materializar adecuadamente el acuerdo voluntario, para que posteriormente pueda ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Alberto Antón Merino
GEX – Geómetra Experto®
Doctor Ingeniero en Geodesia y Cartografía
Ingeniero Técnico en Topografía