Sin profundizar en los conceptos que definen los derechos reales de superficie y lo que dice de si la Ley del Suelo en todas sus vertientes y ediciones, vamos a intentar explicar de forma sencilla, qué superficies existen cuando hablamos de un edificio del cual se quiere escriturar la obra (sea nueva o nueva antigua) y posteriormente inscribir en el folio real.
Desde la Ley del Suelo del 56, que regula la superficie en la vertiente urbanística hasta la aprobación en 2007 de la nueva Ley del Suelo, la superficie de un inmueble o cultivo se ha considerado como un derecho real y que, según la naturaleza, va ligado a normativa urbanística, aunque, hay mucho escrito al respecto y parece ser que, la definición no es tan detallada y precisa como se quisiera, donde hay un complejo régimen del derecho de superficie urbanístico anterior a la aprobación de la Ley del Suelo de 2007 y que, a lo largo de todas estas décadas, se ha ido inscribiendo la superficie de un inmueble con la definición que mejor se ha entendido y mediante documentos técnicos que suscriben técnicos en su mejor saber hacer, fuera de asemejarse a ningún estándar específico para ello y consensuado, como los que se elaboran en la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX).
Pero, dentro de un recinto, (que tiene una superficie), hablamos de otros recintos o edificios que, por una parte, ocupan una porción de superficie del recinto donde se hallan y por otro, tienen una superficie de techo y dentro de esta definición, la superficie “pisable” y la no “pisable”, diferenciando también, aquellos elementos parcialmente cubiertos.
En origen, el recinto o parcela tiene una cabida que la define su geometría cerrada que tendrá la forma que sea (la real) y que, a partir de la Ley 13/2015 va a quedar definida, no solo por sus linderos (catastrales y registrales), sino por las coordenadas planimétricas de sus vértices, proyectadas con un sistema de referencia geodésico y proyección cartográfica definida, que en el caso de España y según RD1071/2007, es el S.R.G: ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) y proyección U.T.M. (Universal Transverse de Mercator).
Este recinto o parcela, en su día, fue escriturado definiendo los linderos por los nombres de sus colindantes (sin precisar si eran dueños reales), y declarando una superficie, que, según la zona, se describía en superficies agrarias o mediante áreas y centiáreas. La superficie, salvo aquel caso en que se declara en la escritura que ha sido agrimensurada (aunque la mayoría de casos no se acompaña documento testigo), la superficie se definía por declaración jurada y puesto que, en base a la superficie del recinto se pagan los impuestos, la superficie era más bien, aproximada.
Lo grave del asunto es que, aquel propietario que inscribía en el Registro de la Propiedad, de forma voluntaria (salvo casos que es obligatorio), aportaba la escritura y se hacia copia literal de lo que figuraba en ella en el folio real y a partir de ahí, jurídicamente, se inscribían unos derechos reales sobre una superficie escrita y elevada a documento público.
En cuanto a las construcciones, en el ámbito agrario, se hacían, se construían y en algún momento, Catastro las definía gráficamente para pasar a regular sus impuestos fiscales después de la pertinente multa o sanción por no declarar la obra (que sí es obligatorio en Catastro).
Pasado un tiempo, con nuevas generaciones que heredan propiedades o bien se quieren poner a la venta, en el proceso inmobiliario y gestiones notariales, se observan diferencias entre la base gráfica del Catastro y la realidad física y jurídica de la finca y además, aparecen unas superficies construidas que no nos encajan. Es, por tanto, cuando se recomienda aportar una RGGA (Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa) para actualizar la base gráfica que aparece en Catastro y también, actualizar los datos en el folio real.
Por una parte, se actualiza la geometría y superficie real del recinto o parcela bajo un sistema de referencia geodésico y proyección cartográfica que definen todos y cada uno de los vértices de la parcela de forma única y universal de forma objetiva y precisa. (En otros artículos hablaremos sobre superficies demaniales, las que se ven y las que no se ven).
Por otra parte, se define la ubicación de la/s construcción/es que se encuentren dentro del recinto o parcela y, además, se definen las superficies existentes y reales: superficie de huella (la que ocupa sobre la parcela), superficie construida (la “no pisable”) y la superficie útil (la superficie “pisable”).
Todo ello, aportado por el geómetra experto, que basa su trabajo en unos estándares de calidad y que son aplicados en toda Europa para definir más que una medición precisa, un “as built” correcto, real y en el caso de las construcciones, los estándares IPMS (International Property Measurement Standards), mucho más que un certificado final de obra que, en la mayoría de los casos, no refleja la realidad de la obra.
Veamos las superficies de las construcciones:
Entendemos como SUPERFICIE DE HUELLA, aquella porción de suelo que ocupa la construcción dentro de la parcela o recinto donde se halla, de forma que si, levantásemos la construcción al aire, sería la superficie de la huella que dejaría y esta es la que georreferenciamos. (Catastro la define como “área gráfica” en construcciones de varias alturas).
Entendemos como SUPERFICIE ÚTIL, aquella superficie pisable, libre de obstáculos verticales y horizontales y en especial, para techos inclinados, se computa aquella superficie con pared vertical hasta 1,50 metros. Es la superficie por la que se habita y circula, que viene reflejada en los proyectos de viviendas y edificios.
Entendemos como SUPERFICIE CONSTRUIDA, aquella superficie ocupada por la propia construcción del edificio que comprende toda la superficie útil más la superficie ocupada por muros, tabiques, puertas, etc. En los casos de porches o terrazas cubiertas, se computa el 50% y en los techos inclinados de forma análoga a las útiles.
Urbanísticamente y según el municipio, habrán superficies que no computen, como por ejemplo sótanos o semisótanos o lo que así quede definido en su PGOU o NNSS.
Entonces, ¿qué superficies inscribimos?
Las superficies de derechos reales en la normativa del suelo y las superficies de derechos reales en la normativa urbanística, por tanto, definimos la superficie en el marco de la ley del suelo y definimos la superficie existente de una o varias construcciones según planeamiento urbanístico y en base a ello, se computará fiscalmente a través de Catastro. Si no definimos, como interesados, Catastro definirá por nosotros a nivel fiscal, con toda probabilidad de inexactitud y grandes diferencias.
Por tanto, los certificados de georreferenciación de recinto o parcela, con construcción o construcciones deberán definir, de forma clara y precisa, las superficies existentes de recinto y la de huella de la construcción o construcciones existentes, de ahí, que aconsejemos siempre realizar una RGGA y en especial, con estándar de AEGEX por un geómetra experto, donde estamos trabajando de forma continuada en la elaboración y mejora de estándares para estos procedimientos.
Si además, se requiere realizar escritura de obra nueva antigua se deberá aportar un estudio e informe técnico detallando y justificando la antigüedad del edificio (según comunidad autónoma, quedarán fuera de la orden de derribo municipal si excede del mínimo de años transcurridos desde su construcción al momento de regularización), así como, la descripción de las superficies existentes del edificio (construidas y útiles) por plantas si el edificio tiene más de una altura, todo ello también a través de un estándar GEX.
Se requerirá también un certficado municipal donde se describa el tipo de suelo (urbanístico) y la zona donde se encuentra el edificio y/o construcción, así como, la fecha del planeamiento urbanístico desde que queda aprobado.
A modo de esquema, estos serían los procedimientos a realizar según AEGEX, antes del acto notarial:
Álvaro Esteve Hurtado
Ingeniero Técnico en Topografía
Geómetra Experto