«No hay nada más innecesario que un notario en una compraventa, que bien se puede formalizar, y es plenamente legal hacerlo así, en un documento privado o con un apretón de manos«. Esto, que bien podría ser un chascarrillo de barra de bar o un comentario al aire en una cena de amigos, se entiende como una irresponsabilidad si saliera de boca de un profesional, especialmente de uno de los dedicados al tráfico inmobiliario. De la misma magnitud y tenor es el contenido de la resolución de 4 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pego, por la que se califica negativamente la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre de desagüe; no por la calificación, sino por los argumentos del notario recurrente. Porque es precisamente de los profesionales de quienes se espera que pongan en valor los diferentes mecanismos del sistema de seguridad jurídica preventiva. Hacerlo de otra manera solo evidencia una absoluta falta de conocimiento sobre los mismos, una falta de respeto hacia el legislador que los consideró apropiados, una incapacidad manifiesta para entenderlos o una extraña combinación de todos estos factores.

Y es que, si bien es cierto que la norma no establece la obligatoriedad de georreferenciación del derecho de servidumbre, razón por la que la Dirección General termina estimando el recurso, no pasan desapercibidas una serie de aseveraciones que bailan entre el dudoso gusto y el manifiesto desconocimiento.

En primer lugar, se encuentra el punto en el que se asegura “que «para los interesados las palabras empleadas en la determinación literaria de la servidumbre son más valiosas que las expresiones numéricas que arrojarían costosas mediciones topográficas»“. Valorar en términos netamente económicos algo que tiene un efecto preventivo resulta ya de por si de una simpleza exasperante; pero es que, contraponer lo literario a lo numérico, cuando son expresiones complementarias y no opuestas ni excluyentes, es la gota que colma el vaso de la indecencia.

Sin embargo, el efecto no es solo ofensivo, porque tal vez sean los interesados los que hayan llegado por sus propios medios a tan concreta conclusión, sino que es también negligente, porque no insistir en las bondades de contar con descripción numérica tiene graves consecuencias.

Es necesario partir del axioma de que asociar un punto concreto a sus coordenadas en un sistema de referencia determinado (georreferenciar no es otra cosa que eso) hace que este siempre sea recuperable. En consecuencia, queda siempre guardado de transgresiones malintencionadas e inadvertidas.

Con este discurso caduco se niega, por tanto y sobre argumentos legos e inconscientes, un evidente beneficio preventivo para los actuales titulares, ya que desgraciadamente estamos lejos aún de sacar de los juzgados las controversias derivadas de la delimitación de este tipo de derechos y limitaciones sobre la propiedad. Tan ridículo es considerar innecesaria la intervención técnica como la idea de aquellos que no hacen testamento por miedo a morir inmediatamente o los que no fijan un régimen económico matrimonial adecuado por creer que atrae al divorcio. Cualquier georreferenciación complementaria es infinitamente más económica que los gastos derivados de un proceso judicial.

Existe también una previsión que se pierde y que beneficiaría a terceros futuros, adquirientes posibles que, no habiendo sido los creadores del espacio concreto sujeto al derecho de servidumbre, tendrían mayor información si, además de la descripción literaria, dispusieran de una determinación matemática indubitada.

Sobra extenderse, por evidente, en la problemática derivada de que los elementos físicos que se refirieran en la descripción literal para la ubicación de la servidumbre desaparecieran (por cualquier catástrofe, como un terremoto); cuestión que no se daría si se contase con las coordenadas de los mismos, como se explica más adelante.

Continúa indicando “que «su descripción literaria [de la servidumbre] incluye todos los datos esenciales para la configuración del derecho de una forma precisa y clara»“. Si a algún fin sirve la concreta técnica topográfica, cartográfica y geodésica es al de fijar con precisión y claridad de la ubicación de un determinado objeto. Y dado que los derechos reales se ejercen sobre un objeto espacial, resulta cuanto menos inocente no apreciar sus bondades. Poco más se puede decir de este segundo razonamiento.

Termina la argumentación con la más absurda de las ideas, diciendo “que la georreferenciación no es una ciencia exacta ya que «bajo las fincas las placas tectónicas pueden hacer variar su posición, imperceptiblemente pero también de forma catastrófica». Y que, en cambio, «la descripción literaria dada a la servidumbre la deja a salvo de terremotos»“. Una demostración de lo osada que puede llegar a ser la ignorancia. Una desafortunada frase, probablemente eructada por algún técnico trasnochado, tomada por cierta por el anumerismo y propia de una suerte de terraplanismo de la propiedad inmobiliaria, que no es la primera vez que se escucha, a tal punto que se ha considerado apropiado incluirla en nada menos que un recurso a la Dirección General; recurso que, a la postre y por circunstancias tangenciales, sale premiada en sus pretensiones, haciendo parecer válido este batiburrillo de proposiciones jurídicas, ciertas, y técnicas, erradísimas.

Es de sobra conocido por los técnicos competentes que el sistema de referencia ETRS89, oficial en nuestro país por el RD 1071/2007 y sobre el que se realiza cualquier georreferenciación en España, se encuentra ligado a la parte estable de la placa europea y se mueve solidariamente a la placa tectónica Eurasiática. Es decir, por mucho que se desplace la placa, no existe ninguna variación temporal de las coordenadas, porque estas se mueven con aquella. Más sencillo, si se quiere: si escribo sobre un folio que se encuentra sobre la mesa y muevo el folio, el texto permanece inmutable sobre el folio. El argumento utilizado en el recurso viene a decir que al mover el folio el texto se desplaza. La solución técnica de dotar de coordenadas georreferenciadas a una finca es una solución definitiva y permanente, porque esas coordenadas no variarán y, en los improbables casos en los que lo hicieran (esto no es Japón o California), serían perfectamente recalculables. Tal vez otra cosa no sea la georreferenciación, pero una ciencia exacta, lo es por descontado.

Como conclusión, se podría decir que es importante formarse en disciplinas que, aunque tradicionalmente estaban separadas, la contemporaneidad ha unido. Es importante no menospreciar el conocimiento, las capacidades y las aportaciones de otros profesionales y entender su sentido y su valor. Es importante trabajar el criterio personal para discernir, sobre todo en temas de relevancia, las fuentes de información fiables de los despropósitos vergonzantes, para no confundir públicamente unos con otros. Es importante todo ello, primero, para no sobrepasar los límites del propio conocimiento, so pena de hacer el ridículo; y segundo, para no privar a la ciudadanía de una mejor definición de los objetos de derecho y sus limitaciones que mejoran su seguridad y confianza en el sistema. Por último, y como apreciación breve a las razones de tipo jurídico esgrimidas en el recurso, dejar de recomendar una actuación por no resultar obligatoria por alguna normativa, es negar la esencia misma del sistema de seguridad preventiva, en cuyo carácter precisamente voluntario radica su éxito. Porque, aunque no hay nada más innecesario que un notario en una compraventa, no hay nada más valioso que su presencia.

Rubén Martínez Naveira
Gex – Geómetra Experto en Gravitas Estudio Topográfico
Ingeniero Técnico en Topografía y Perito Judicial
Docente del  Máster en Geometrías Jurídicas